Kira Bedelinin Tespiti Davası
Toplumsal hayatın önemli bir parçası olan kira ilişkileri, Türk Borçlar Kanununda detaylıca düzenlenmiştir. Kira ilişkisi, kanunlarla belirlenmiş normlar çerçevesinde yürür ve bu düzenlemeler toplumsal düzenin sürdürülebilirliği açısından oldukça önemlidir.
Kira Bedeli ve Sözleşme Özgürlüğü
Kira sözleşmelerinde, malik ile kiracı kira bedelini özgürce belirleme hakkına sahiptir. Ancak bu serbestlik, sözleşmenin başlangıcında uygulanmaktadır.
Yeniden Kira Bedeli Belirleme
Kira bedelinin tespiti sadece kira sözleşmesinin başlangıcında değil, sözleşmenin devamı sırasında da gündeme gelmektedir. Ancak bu durumda kanunu birtakım sınırlamalar mevcuttur.
Kira Bedeli Sorunu ve Kira Tespit Davası
Kira sözleşmesi, devamlılığı olan bir sözleşme olduğundan, zaman içinde kira bedeli artış göstermektedir. Kiraya verenin kira bedelini tek taraflı olarak artırma hakkı, bazı ülkelerde kiraya verene tanınırken ülkemizde sınırlandırılmaktadır. Türk hukukunda kiraya verene bu hususta kanuni çerçevelerle sınırlandırılmıştır. İş yerleri için zam oranı; artışın yapılacağı aydan bir önceki ayın TÜİK tarafından açıklanan TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranına bakılarak hesaplamaktadır. Örneğin zam Şubat ayında yapılacaksa TÜİK’in açıkladığı TÜFE endeksinin ilgili yılın Ocak ayındaki 12 aylık ortalamalara göre, yani yüzde 54,72 oranında artış yapılabilecektir. Kira bedelinin ne kadar artırılacağı konusunda taraflar anlaşamazsa, kira tespit davası açma hakkı doğar.
2024 yılı şubat ayında yenilenen iş yeri kira sözleşmelerinde uygulanacak zam oranı TÜİK’in açıkladığı verilere göre 54,72 olarak belirlenmiştir. Bu husus konutlar için de 2024 yılı temmuz ayına kadar %25 artış oranı olarak belirlenmiştir.
kira tespit davası, mahkeme, 2024,
Kira Sözleşmesi ve Kira Bedeli
Kira Sözleşmesi ve Tanımı
Türk Borçlar Kanunu’nun Kanunun 299. maddesinde kira sözleşmesi, “Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı; kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir” şeklinde tanımlanmaktadır. Kira sözleşmesi, iki taraf arasında rızai, iki tarafa borç yükleyen, belirli veya belirsiz bir süreyle sınırlı, ancak sürekli bir sözleşmedir.
Kira Bedeli ve Serbesti
Kira bedeli, kiracının kiralananı kullanma hakkına karşılık olarak kiraya verene ödediği bedeldir. Türk hukuk sisteminde sözleşme serbestisi ilkesi gereğince, kira sözleşmelerinde taraflar kira bedelini özgürce belirleyebilmektedirler.
Kira Bedelinin Zamanı
Kira bedelinin ödenme zamanı, Türk Borçlar Kanunu’nun 314. maddesinde düzenlenmektedir. Buna göre, kiracı, aksine bir sözleşme veya yerel adet olmadıkça, kira bedelini her ayın sonunda veya en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Bu hüküm, ödeme süresinin öncelikle sözleşmede belirlendiğini, sözleşmede bir düzenleme bulunmazsa yerel adetlere uygun şekilde belirleneceğini ve bu yöntemlerle de belirlenemiyorsa ödemenin her ayın sonunda veya kira süresinin sonunda yapılması gerektiğini belirtir.
Kira Sözleşmelerinin Süreleri ve Sonlandırılması
Belirli bir süreyle sınırlı kira sözleşmeleri, süre sonunda kendiliğinden sona ermez. Kiracı, sürenin sonuna en az 15 gün kala bildirimde bulunmadığı takdirde, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzar. Ancak belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, 10 yıl boyunca herhangi bir neden belirtmeksizin sözleşmeyi sonlandıramaz.
Kira Sözleşmelerinde Kira Bedeli ve Artışı
Kira Bedeli ve Sözleşme Serbestisi
Kira sözleşmelerinin başlangıcında kira bedelinin belirlenmesinde taraflar serbesttir. Ancak, ilerleyen kira dönemlerinde kira bedelinin artırılmasına ilişkin tarafları koruyucu hükümler getirilmiştir.
Kira Bedeli Artışının Esasları
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira bedelinin artırılmasına ilişkin temel esasları düzenler. Bu maddeye göre kira bedeli artışıyla ilgili esaslar şunlardır:
- Taraflar arasında artış oranı sözleşmede belirlenmişse, bu oran geçerli olacaktır.
- Kira sözleşmesi 5 yıldan uzun süreliyse veya 5 yıl sonrasında yenileniyorsa, artış oranı taraflarca belirlenebilir.
Kira Bedeli Artış Oranı ve TÜFE
Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira bedeli artışının üst sınırı Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ile belirlenir. Bu endeks, kira bedelinin yıllık artış oranını belirlemek için kullanılır. Ancak, Ocak 2019’dan önce, bu endeks Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) ile belirleniyordu. 2019’dan itibaren TÜFE, kira artış oranının belirlenmesinde kullanılan endeks haline gelmiştir.
TÜFE Üst Sınırı
Türk Borçlar Kanunu 344/1. maddesine göre, kira bedeli artış oranının üst sınırı bir önceki kira yılının TÜFE oranıdır. Yani, taraflarca belirlenen artış oranı, bu üst sınırdan düşük olmalıdır.
Kiracısı Tacir Olan İşyerleri
Türk Borçlar Kanunu’nun 314. maddesi uyarınca, kiracısı tacir olan iş yerlerinde TÜFE sınırlaması 1 Temmuz 2019 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Bu düzenleme ile kira bedelinin artışı TÜFE’yi aşamaz. Ayrıca, bu düzenleme 1 Temmuz 2019 tarihinden önce kurulmuş kira sözleşmelerine de uygulanır.
Kira Artışının Hakkaniyeti
Türk Borçlar Kanunu’nun 344/2. maddesine göre, taraflar arasında kira artış oranı belirlenmemişse, hâkim tarafından kiralananın durumu ve bölgedeki emsal değerler göz önünde bulundurularak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirlenir. Yani, kira bedelinin adil bir şekilde tespiti için mahkeme tarafından karar verilir.
Kira Bedeli Belirlenmesi ve Mahkeme Kararı
Kira Bedeli Belirleme Hakkı
Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3. maddesi, kira bedelinin belirlenmesi konusunda taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, belirli koşulları sağlayan kira sözleşmeleri için hakime kira bedeli belirleme yetkisi tanır. Bu koşullar şunlardır:
- Sözleşme beş yıldan uzun süreli veya beş yıl sonrasında yenileniyorsa,
- Her beş yılın sonunda hakim tarafından kira bedeli belirlenebilir.
Kira Bedelinin Belirlenmesi
Mahkeme, kira bedelini belirlerken çeşitli faktörleri dikkate alır. Bunlar:
- Kiralananın durumu,
- Emsal kira bedelleri,
- Bir önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki artış oranı.
Mahkeme, bu faktörleri göz önünde bulundurarak kira bedelini hakkaniyete uygun bir şekilde tespit eder.
Tek Taraflı Kira Artışı Hakkı Yok
Türk hukukunda, kiraya verene kira bedelini tek taraflı olarak artırma hakkı tanınmaz. Dolayısıyla kira bedelinin artırılması konusunda taraflar arasında anlaşma sağlanamadığında, kira tespit davası açılması gerekebilir.
Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği
Kira Bedelinin Tespiti Davası: Süreç ve Yetki
- Dava Açma Süresi: Kira bedelinin tespiti davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi uyarınca her zaman açılabilir. Bu dava, kira yılına ait kira bedelinin belirlenmesine yönelik bir davadır ve eda niteliği taşımadığı için faiz talep edilmez.
- Taraflar: Kira bedelinin tespit davası, genellikle kiraya veren tarafından açılır. Ancak kural olarak kiralayan tarafından da açılabilir. Kiraya verenlerin birden fazla olması durumunda, davanın tüm kiralayanlar tarafından birlikte açılması gerekir. Kiralanan gayrimenkulün sahibi de kira bedeli tespiti davası açabilir. Taşınmaz paylı mülkiyete konu bir mülk ise, her bir paydaş payı için tespit davası açabilir veya paydaşlar arasında birlikte mülkiyet söz konusu ise dava bütün ortaklar tarafından açılabilir.
- Dava Süreci: Kira bedelinin tespiti davasında mahkeme, tarafların belirlediği emsal bedelleri, kiralananın durumu, üretici fiyat endeksindeki artış oranı ve yabancı para değişikliklerini göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli tespit eder. Bu tür davalarda, kira bedelinin belirlenmesi özel bilgi ve teknik gerektirdiğinden, bir bilirkişi tarafından da değerlendirilir. Bilirkişi, taraflarca gösterilen emsal bedelleri inceleyerek kiralananın bedel tespitini kıyaslar.
- Yetki: Kira bedelinin tespiti davaları, Türk Borçlar Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca sulh hukuk mahkemelerinin görevlerine dahildir. Kira sözleşmesinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklar, sulh hukuk mahkemeleri tarafından çözülmelidir. Ayrıca, kira alacağına ilişkin davalarda yetkili mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 6. maddesine göre, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir. İfa edileceği yer mahkemesi, eğer taraflar sözleşmede bir hüküm belirlemediyse, kiralayanın yerleşim yeri mahkemesi olarak kabul edilir. Bahçeşehir/Başakşehir ilçesi için Küçükçekmece Adliyesi, Esenyurt ve Beylikdüzü ilçelerimiz için Büyükçekmece Adliyesi yetkili olacaktır.
Kira Tespit Davası İhtar Şartı
Kira tespit davasında ihtar, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, kira artış oranını belirleyen taraflar arasında anlaşma sağlanamadığı durumlarda kiracının veya kiraya verenin diğer tarafa yazılı olarak bildirimde bulunma yükümlülüğünü ifade eder. İhtar, kira bedelinin tespiti veya artırılması için tarafların birbirlerine yapmaları gereken resmi bir bildirimdir. İhtar süreci şu şekilde işler:
- Kiracı veya kiraya veren, kira artışı konusunda anlaşamadığında diğer tarafa yazılı bir ihtar göndermelidir. İhtar, kira bedelinin artırılacağını ve bu artışın gerekçesini içermelidir.
- İhtarın süresi, Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı için en az bir ay, kiraya veren için en az iki aydır. Bu süre, kira sözleşmesi ve yasal düzenlemelere uygun bir şekilde belirtilmelidir.
- İhtarın yazılı olarak yapılması çok önemlidir. İhtar mektubu, karşı tarafın alınabilir bir kanıtı olarak kullanılabilir.
- İhtar, yasal süre içinde karşı tarafa ulaştırılmalıdır. Posta, iadeli taahhütlü mektup veya elden teslim gibi yöntemlerle iletilir.
- İhtar sonucunda taraflar, kira artışı konusunda anlaşmaya varmazlarsa ve kira bedeli hâlâ anlaşmazlık konusu ise, kira tespit davası açılabilir.
Yasal olarak ihtar şartı, taraflar arasında kira bedelinin değiştirilmesi veya tespiti amacıyla kira sözleşmesi sürecinde bir uzlaşma sağlanmadığında dava yoluna başvurmadan önce atılması gereken bir adımdır. İhtarın şartlara uygun ve yazılı olarak yapılması, ileride olası bir dava sürecinde önemli bir kanıt olabilir. Bu nedenle ihtar sürecini doğru bir şekilde yürütmek önemlidir. Kiracı ve kiraya veren, hukuki işlemler konusunda uzman bir avukattan danışmanlık almalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira tespit davası nedir?
Kira tespit davası, kiracı ve kiralayan arasında kira bedelinin belirlenmesi veya mevcut kira bedelinin değiştirilmesi gerektiği durumlarda mahkemeden kira bedelinin tespitini istemektir.
Kira tespit davası hangi durumlarda açılır?
Kira tespit davası, kiracı ve kiralayan arasında kira bedeli hakkında anlaşmazlık olduğunda veya kira bedelinin yasal sınırlar içinde değiştirilmesi gerektiğinde açılabilir. Ayrıca, kira sözleşmesinin belirli bir süre sonunda kiralananın devam etmesi durumunda da kira bedeli tespiti amacıyla dava açılabilir.
Kira tespit davası nasıl açılır?
Kira tespit davası, sulh hukuk mahkemesine yazılı bir dilekçe ile açılır. Dilekçede davacı ve davalı tarafın kimlik bilgileri, kira sözleşmesi detayları ve kira bedelinin neden değiştirilmesi gerektiği açıklanır.
Kira tespit davasının süresi nedir?
Kira tespit davasının açılma süresi belirli değildir; her zaman açılabilir.
Kira tespit davası sonucunda mahkeme ne yapar?
Mahkeme, tarafların beyanlarını, emsal bedelleri, kiralananın durumunu ve enflasyon oranlarını göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli tespit eder.
Kira tespit davasının sonucuna itiraz edilebilir mi?
Evet, kira tespit davasının sonucuna taraflar itiraz edebilir. Ancak itirazın geçerli bir nedeni olmalıdır, aksi takdirde mahkeme kararı kesin olacaktır.
Kira artış oranını kim belirler?
Kira artış oranı, taraflar arasında kira sözleşmesinde belirlenmişse bu oran geçerli olacaktır. Aksi takdirde, Türk Borçlar Kanunu’na göre kira artış oranını mahkeme tespit eder.
Kiraya veren kira bedelini tek taraflı artırabilir mi?
Türk hukukunda kiraya verenin kira bedelini tek taraflı artırma hakkı tanınmamıştır. Kira bedelinin artırılması tarafların anlaşmasına veya mahkeme kararına bağlıdır.
Kira artış oranı hangi endeks üzerinden hesaplanır?
Kira artış oranı, genellikle tüketici fiyat endeksi (TÜFE) üzerinden hesaplanır. Eğer kira sözleşmesinde başka bir endeks belirtilmemişse, TÜFE kullanılır.
Kiracı kira tespit davası sonucunda daha düşük bir kira bedeli talep edebilir mi?
Evet, kiracı kira tespit davası sonucunda daha düşük bir kira bedeli talep edebilir. Mahkeme, kira bedelinin yüksek olması durumunda düşürme kararı verebilir.
Yukarıda detaylıca izah edilen süreçlerin hızlı ve etkin çözüme kavuşturulabilmesi amacıyla mutlaka hukuki danışmanlık hizmeti alınarak sürecin tamamlanması gerektiği kanaatindeyiz. Bu nedenle, Kira Bedelinin Tespiti ve Uyarlanması gibi oldukça teknik bu alanda bu işin uzmanı bir avukattan hukuki yardım almak oldukça önem arz etmektedir. Bu hususta Bahçeşehir/Başakşehir ilçesinde hizmet vermekte olduğumuz avukatlık büromuzdan kira hukukuna dair hukuki danışmanlık alabilirsiniz.